需要が急増している「リバースモーゲージ」について
終活全般
高齢化が進む日本では、将来の年金や定年後の再雇用への不安がますます広がっております。
終活をすすめようと思っている方々の間でも、老後生活の資金への心配がある方は少なくありません。
そんな高齢者の老後の生活資金の救世主として、最近、住んでいるご自宅を担保にして老後の資金を借りることが出来る「リバースモーゲージ」という金融システムの人気が高まっているようです。
今回は、その「リバースモーゲージ」について、解説したいと思います。
リバースモーゲージとは、自宅（持ち家）を担保にして、そこに住み続けながら自治体や金融機関から融資を受けられる主にシニア層向けの融資制度です。
基本的に生存中は元金の返済は必要なく、当事者ご本人が死亡した時点で、担保の資産を売却することにより融資額は一括返済するシステムです。
基本的に生存中は元金の返済は必要なく、当事者ご本人が死亡した時点で、担保の資産を売却することにより融資額は一括返済するシステムです。
※月々の利息の支払いはしなければなりません。
もし、返済後にお金が残った場合はご遺族に返還されます。
もし、返済後にお金が残った場合はご遺族に返還されます。
リバースモーゲージは、1960年代にアメリカで始まり、1981年から日本でも導入されましたが、導入当初はバブル期で高齢化がそれほど進んでいなかったことで、利用する方がほとんどおりませんでした。
2003年に、国の政策として社会福祉協議会による「長期生活支援金貸付制度」に、リバースモーゲージの仕組みを導入したことで、注目を集めることになりました。
しかし、開始当初は一部の自治体や民間の金融機関（地方銀行、第二地方銀行、信託銀行、信用金庫など）などが少しずつ扱いを増やす程度に止まっておりました。
ところが、2013年にみずほ銀行、2014年には三菱UFJ銀行、2015年に三井住友銀行と、3大メガバンクが足並みを揃えリバースモーゲージの取扱いを開始したことで、一躍脚光を浴びることになりました。
リバースモーゲージは、高齢者なら誰でも利用できる融資制度ではありません。
利用する金融機関により条件は異なるようですが、概ね共通する条件があるのでここでご紹介しましょう。
■申し込みが可能な年齢（最低年齢と年齢上限）
一般的には、申し込みされる年齢の設定は、55歳～80歳の年齢としているところが多いようです。
申し込みの最低年齢については、60歳からが53％と半数以上を占めております。
申し込みの条件の年齢上限については、80歳としているところが50％と約半数になっております。
寿命が伸びている日本では、80歳以上長生きされる方が多くなることで、融資額が融資可能額を超えてしまう長寿化リスクに備えるために、申し込みや融資可能期間を制限しているようです。
一般的には、申し込みされる年齢の設定は、55歳～80歳の年齢としているところが多いようです。
申し込みの最低年齢については、60歳からが53％と半数以上を占めております。
申し込みの条件の年齢上限については、80歳としているところが50％と約半数になっております。
寿命が伸びている日本では、80歳以上長生きされる方が多くなることで、融資額が融資可能額を超えてしまう長寿化リスクに備えるために、申し込みや融資可能期間を制限しているようです。
■資金使途の制限
資金の使途は、金融機関によって「自由形」と「限定型」があり、「自由形」は使途は原則自由となっております。
「限定型」は、支出が大きく発生する、「住宅の改修費用」や「老人ホームへの入居金」などを限定の対象にしている事が多いようです。
リバースモーゲージは、あくまで生活資金として活用することを目的としておりますので、事業資金や投資を目的として利用することはできません。
資金の使途は、金融機関によって「自由形」と「限定型」があり、「自由形」は使途は原則自由となっております。
「限定型」は、支出が大きく発生する、「住宅の改修費用」や「老人ホームへの入居金」などを限定の対象にしている事が多いようです。
リバースモーゲージは、あくまで生活資金として活用することを目的としておりますので、事業資金や投資を目的として利用することはできません。
■収入基準
生存中は元金の返済は必要ありませんが、融資額に対する利息の支払いは月々しなければならないので、一定基準の収入（年金も含む）が必要となります。
■担保となる不動産の条件
現在、リバースモーゲージを利用する際の担保となる不動産の条件は、一戸建て（土地・建物）のみとする商品が80％程度と多いようです。
最近になって、マンションがリバースモーゲージの担保物件とする商品も少しづつ見受けらますが、対象は、都心部にあるなど立地条件が良いことと、地盤が固く地震などで倒壊する可能性が低いなど、資産価値が落ちにくいマンションが前提となっているようです。
現在、リバースモーゲージを利用する際の担保となる不動産の条件は、一戸建て（土地・建物）のみとする商品が80％程度と多いようです。
最近になって、マンションがリバースモーゲージの担保物件とする商品も少しづつ見受けらますが、対象は、都心部にあるなど立地条件が良いことと、地盤が固く地震などで倒壊する可能性が低いなど、資産価値が落ちにくいマンションが前提となっているようです。
■担保物件の評価額について
リバースモーゲージの担保の対象となる不動産は、一定の基準以上の資産評価額がないと利用できません。
評価基準や評価方法などは各金融機関により異なります。
例）みずほ銀行の場合、みずほ銀行所定の方法による評価で2,000万円以上となっております。
リバースモーゲージの担保の対象となる不動産は、一定の基準以上の資産評価額がないと利用できません。
評価基準や評価方法などは各金融機関により異なります。
例）みずほ銀行の場合、みずほ銀行所定の方法による評価で2,000万円以上となっております。
■担保評価に対する融資限度額
一般的に、貸付限度額は物件評価額の50～70%程度で設定されるケースが多いようです。
これは、金融機関側が金利の上昇や物件の評価額が下落することに備えるためです。
一般的に、貸付限度額は物件評価額の50～70%程度で設定されるケースが多いようです。
これは、金融機関側が金利の上昇や物件の評価額が下落することに備えるためです。
その他、次にような条件もある場合がございます。
・法定相続人を戸籍謄本により確定できること。
・ご自宅に住んでいるのは、夫婦のみ、もしくはあるいは一人暮らしに限る。
・金融機関指定の保証会社の保証が受けられること
・法定相続人を戸籍謄本により確定できること。
・ご自宅に住んでいるのは、夫婦のみ、もしくはあるいは一人暮らしに限る。
・金融機関指定の保証会社の保証が受けられること
以上おもな条件などをご紹介しましたが、金融機関によって様々な条件が設定されていることがあるので、ご利用を検討される場合は、直接金融機関にお尋ねください。
老後生活を豊かに送るための一つの方法として「リバースモーゲージ」についてご紹介させていただきました。
皆さまの終活のお役に立てましたら幸いです。
皆さまの終活のお役に立てましたら幸いです。
次回は、リバースモーゲージのメリットとデメリットについて解説したいと思います。
